Mutuo senza soccorso

I forzati della casa a rate

Tassi bassi e immobili cari: il boom del mutuo ipotecario. L'Italia si indebita per il mattone, per amore o (più spesso) per forza. Le banche lanciano nuovi business e chiedono vecchie garanzie: tutte busta paga e famiglia.

Lei, lui, il notaio. E dietro, il papà o la mamma (o tutti e due) per la fideiussione. Non è molto romantica, ma così un notaio della capitale ci racconta la scena tipo del boom del mattone, anno 2004. L'affitto costa troppo, non hai più l'età o la voglia per dividere un appartamento in sette, il denaro costa «poco», tutti ti dicono: «Fatti un mutuo, costa meno di un affitto e almeno alla fine la casa è tua». E così, ti tuffi: il lavoro è precario, l'amore forse pure, ma la casa, la casa no. E vai: comincia il pellegrinaggio di banca in banca - anzi di sito in sito, visto che la gran parte delle offerte sono on line. Nel gran tour del mutuo ci sono programmi di tutti i tipi, banche «generaliste» e istituti specializzati, piani su misura e pacchetti pronti: in ogni caso però, oltre alla garanzia «reale» (l'ipoteca, vale a dire che se non paghi la banca si prende la casa), serve una garanzia «reddituale». Insomma, il documento chiave è la busta paga e se non ce l'hai, se - al passo con i tempi - hai un bel contratto di «collaborazione a progetto», tocca portare la busta paga di papà, con allegata la manina dello stesso per firmare la seconda garanzia, la rete di salvataggio che in gergo si chiama fideiussione.

A tasso basso

Rispetto alla corsa al mattone degli anni `80, è questa la più rilevante novità del boom immobiliare del 2000: il basso costo del denaro, dunque il boom dei mutui. Il combinato disposto di crisi finanziaria, tassi bassi e prezzi alti delle case fa sì che spesso il cane (o il tasso) si morda la coda: «si fa il mutuo per la prima casa perché l'affitto è troppo alto, o si compra la seconda casa con un mutuo, la si affitta e con il canone si paga la rata», ci dice un esperto del mercato immobiliare.

In cinque anni, l'indebitamento per l'acquisto di abitazioni è più che raddoppiato (è cresciuto del 139%). Vale a dire, lo stock di mutui esistenti è cresciuto fino a quasi 120 miliardi di euro. In questi anni, continuamente si estinguevano mutui, ma se ne erogavano in misura più che proporzionale. Secondo l'osservatorio di Mutui On Line, la quota di abitazione finanziata con il ricorso al credito in media è del 52% e la durata media dei finanziamenti di 15,6 anni. L'importo medio del mutuo è sui 105-107.000 euro. Insomma, le famiglie italiane si stanno indebitando fino al collo per comprare casa, e lo fanno non (solo) per innata vocazione alla sicurezza che dà proprietà, ma (sempre più spesso) per forza. Tanto, «costa poco». Costa poco?

Sentiamo le versioni di chi di mutui vive (le banche) e di chi osserva con occhio più distaccato le strane vicende del mercato immobiliare. «Il fenomeno è chiarissimo: si sostituisce l'affitto con la rata del mutuo», spiega Claudio Fusi, direttore di business unit della Fineco, banca specializzata nel ramo mutui. Il loro istituto, spiega Fusi, mira a un cliente preciso: prima casa di giovani coppie. Dunque: casa piccola, importo del prestito sui 100.000 €, durata lunga, anche trentennale. In ogni caso, serve la garanzia, alias la busta paga. Fusi ci conferma la scenetta raccontataci dal nostro notaio: spesso garantiscono i genitori. Soprattutto nei casi in cui i giovani hanno il «contratto a progetto»: contratto che però - dice Fusi - può anche essere considerato una garanzia in sé, «ci stiamo specializzando per valutare caso per caso», ossia per valutare quante probabilità ha un ragazzo che lavora a termine di aver rinnovato il suo contratto. Un genio della grafica pubblicitaria magari ha più chance di un lavoratore di call center di ottenere ascolto e soldi in banca, in ogni caso l'assistenza familiare si rivela decisiva per ottenere il mitico mutuo trentennale.

Passiamo alle condizioni. Sui trent'anni il tasso è variabile, adesso è sul 3,80-3,90%. E se il ménage dura meno? «Di solito uno dei due compra il tutto, con l'aiuto dei genitori» (rieccoli). E se i tassi si impennano? «E' un rischio, ma non molto forte. Comunque, offriamo anche prodotti mirati, per esempio a tasso variabile con tetto fisso». Che vuol dire: se i tassi di mercato a cui è parametrato il mutuo salgono oltre una certa soglia e te ne accorgi in tempo, puoi cambiare contratto e passare al tasso fisso. Insomma, per amministrarsi il mutuo serve un consulente finanziario. «No - tranquillizza Fusi - noi avvertiamo per tempo i clienti di tutte le possibilità».

Ma i clienti - i forzati del mutuo - non sono solo giovani coppiette di buona famiglia italiana. Agli extracomunitari «chiediamo esattamente le stesse garanzie», dice Fusi, la cui banca vanta un 10% di mutui a extracomunitari nel Nord est e un 5% in Lombardia. Se hai il soggiorno e la busta paga, la banca non chiede niente di più (avevamo visto in una puntata precedente che per l'affitto va peggio: il più delle volte si chiede una fideiussione «bianca», ossia di una persona con cittadinanza italiana). Beninteso, sempre che la busta paga sia congrua: vale a dire che la rata del mutuo non sia superiore a una quota del reddito netto che va dal 30 al 50%, a seconda delle situazioni e d el reddito stesso.

W il posto fisso

Ricapitolando: italiano o no, single o convivente, quel che serve per avere un mutuo è il posto fisso. «Pe la banca l'ipoteca non è una vera garanzia, acquisire l'immobile in caso di insolvenza per rivenderlo avrebbe un costo altissimo», ci spiega un dirigente di un importante istituto. Solo che il posto fisso, ce l'hanno detto in tutte le salse, «non usa più». E allora, ecco le banche che si specializzano nell'analisi del sangue dei co.co.co, ne studiano presente e passato per valutare il futuro, tirano in ballo tutto il parentame per dare quel benedetto mutuo.

Che poi però i benedetti proprietari dovranno pur pagare. Racimolando i soldi per la rata spesso a scapito di altre spese. «Sta emergendo una nuova categoria: il proprietario povero», dice Francesco Toso del Cresme. Parla del proprietario che ha comprato sì a tassi bassi, ma ha pagato prezzi alti. Secondo l'Istat, l'11,6% delle famiglie che vivono in casa di proprietà paga un mutuo, e la rata media mensile è cresciuta da 334 a 385 € al mese: il massimo è nell'Italia centrale, con 402 euro. Questa spesa è classificata dall'Istat come «investimento», dunque non rientra in panieri di consumo né in indici di povertà. La classificazione è ineccepibile dal punto di vista del metodo, ma sta di fatto che è una spesa per l'abitazione che esce tutti i mesi dalle tasche delle famiglie. Cosa succederà tra qualche anno se i tassi di interesse saliranno? Cosa sarà del popolo dei forzati del mutuo che non hanno scelto prodotti al sicuro da cataclismi economico-finanziari?

Roberta Carlini
Milano, 2 marzo 2004
da "Il Manifesto"